02 Fév Défiscaliser à la Réunion, ce qu’il faut savoir pour réussir
Si vous avez décidé d’investir dans un projet immobilier à la Réunion et cherchez à le mettre en location, vous pouvez notamment profiter des leviers célèbres comme la loi Pinel Dom et la loi Girardin pour réussir votre défiscalisation. Comment ça marche ? Voici ce qu’il faut savoir !
Investir en Pinel à La Réunion
Les territoires d’Outre-Mer jouissent, au même titre que la métropole, du dispositif Pinel. Traduite par une loi permettant d’investir dans un projet de logement neuf ou réhabilité avec une réduction d’impôt massive à la clé, elle rentre dans la politique gouvernementale d’incitation à investir pour le développement économique des territoires ultramarins.
En termes simples, il s’agit d’un levier permettant à un bailleur d’un bien neuf ou réhabilité de récupérer un pourcentage du montant investi sur sa déclaration de revenus. Son application est toujours en vigueur mais devrait s’éteindre le 31 décembre 2024.
Il s’adresse ainsi aux contribuables résidents en France souhaitant investir en métropole ou dans les DROM COM. Généralement, les conditions d’éligibilité sont les mêmes, cependant, les fourchettes de réduction sont largement différentes, à l’avantage des pays ultramarins… comme La Réunion donc !
En profondeur, vous pouvez mettre en location votre bien immobilier et obtenir une réduction d’impôt sur votre revenu à hauteur de
- 23% pour une durée locative de 6 ans contre 12% en métropole
- 29% pour une durée locative de 9 ans contre 18% en métropole
- 32% pour une durée locative de 9 ans contre 21% en métropole
Il faut savoir que la réduction Pinel s’appuie sur le montant total de l’investissement qui ne doit pas dépasser les 300 000 euros avec deux acquisitions annuelles permises au maximum. Parallèlement, le prix d’acquisition du mètre carré est plafonné à 5500 euros par m2. Au-delà, il s’agirait d’un tout autre investissement non éligible. Enfin, les loyers à appliquer ne doivent pas dépasser les 10,48 euros par m2 à La Réunion. À défaut, vous ne jouirez d’aucune réduction !
En somme, la sollicitation du dispositif Pinel semble plus que judicieuse à La Réunion. Les opportunités permettant d’atteindre des loyers élevés sont nombreuses (appartement en périphérie ou dans les zones économiques, en centre-ville ou en bord de mer, etc.).
Utiliser le dispositif Girardin
Outil de défiscalisation efficace et incontournable en outre-mer, la loi Girardin est un dispositif de réduction d’impôt couvrant les investissements dans les logements neufs. Succédant à la loi Pons et Paul, ce levier n’est applicable que pour les DROM-COM, incluant La Réunion.
Le principe de la loi Girardin se base sur une défiscalisation à hauteur de 18 à 48% d’un montant d’investissement dans l’immobilier. Pour être éligible, il vous suffira donc d’être résident français (en métropole ou en outre-mer), d’ériger un immeuble dans les territoires concernés (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte et Saint-Martin, Nouvelle-Calédonie, Polynésie, Wallis et Futuna). Celui-ci sera destiné à la location et servira obligatoirement de résidence aux locataires.
Sur le papier, l’administration prévoit quelques conditions simples concernant les biens à soumettre à défiscalisation. Une réduction de 18% pour 10 ans et l’application d’une TVA de 8,5% au mètre carré sont stipulées tandis qu’une limite de 50 à 150 m2 de surface habitable est imposée.
En profondeur, l’exécution est plus complexe. En effet, quelques critères techniques sont à maîtriser pour éviter de sortir du cadre de la loi, et se voir privé de ses droits de défiscalisation.
Dans un premier temps, la mise en location doit être nue en habitation principale. La durée de la location s’étalera sur 5 ans minimum avec un loyer plafonné à 2498 euros hors-taxe.
Dans un second temps, tout projet immobilier soumis à la loi Girardin doit être mis en location 6 mois après achèvement des travaux.
Girardin Social et Girardin industriel
Il est important de savoir que le dispositif Girardin se décline en deux volets bien distincts à savoir le Girardin Social et le Girardin Industriel.
Dans le premier cas, il s’agit d’un levier de défiscalisation standard sur un projet immobilier destiné à la location en outre-mer.
Dans le second cas, la défiscalisation porte sur l’investissement et la location d’équipements industriels neufs.
A partir de ces dispositifs d’incitation, vous partez sur une bonne base pour calculer le montant de réduction de vos impôts. Mais la mission est loin d’être acquise, car en dessous de la paperasse, de nombreux paramètres sont à maîtriser pour jouir pleinement des avantages et se voir récompenser d’une épargne conséquente dans un coin aussi spécial que La Réunion.
Dans un premier temps, pensez logement… pensez emplacement ! Certains coins de l’île offrent en effet de meilleures opportunités que d’autres. Préférez par exemple le centre-ville ou encore une banlieue résidentielle si vos cibles sont des locataires à la recherche d’une ambiance plus dynamique. Certes, la facture du m2 sera coriace, mais le loyer suivra également. Vous pouvez par ailleurs opter pour une ville balnéaire, car elle attire mieux les touristes.
Par la suite, projetez-vous vers les activités en mettant un point d’orgue sur la typologie du logement. Il faut savoir que chaque commune présente des demandes différentes en termes de location, mais aussi concernant les besoins. Si vous choisissez d’investir dans le nord de l’île par exemple, optez pour les maisons de grande envergure et celles avec une superficie moyenne. Et si vous sélectionnez l’Est ou l’Ouest, pensez à vous procurer de petits logements. Ils se louent plus facilement, car ces endroits sont surtout prisés par les étudiants et les personnes avec un budget restreint.
Il en va de soi que la qualité de la résidence que vous voulez acheter est essentielle. En tant qu’île exposée à un climat chaud avec beaucoup d’averses, La Réunion recèle beaucoup de maisons rénovées et neuves.